Pubblico, su autorizzazione dell’autore, l’economista Guido Salerno Aletta, questo pezzo che è un capolavoro, pubblicato da Teleborsa, un sito che vi consiglio di vedere. Uno spaccato d’Italia degli ultimi 30 anni formidabile. Ho intervistato il professionista sul Superbonus, l’ideatore di questo strumento. Ora Guido Salerno Aletta fa una disamina ch vi consiglio vivamente di leggere. Buona lettura.
“I veri guai per un Paese cominciano quando la strategia fiscale è guidata dall’obiettivo di fare cassa, subito e ad ogni costo, senza tener conto delle conseguenze sistemiche della tassazione che viene introdotta, come è successo in Italia da almeno trent’anni a questa parte, in particolare dal 1992, e soprattutto quando a questa frenesia si aggiungono le ideologie politiche, come è stato il caso del “federalismo fiscale“. Oltre alle entrate proprie, ci sono le aliquote aggiuntive, le addizionali e le compartecipazioni al gettito erariale: tutti i livelli ordinamentali, dalle regioni ai comuni, si sono messi a pescare nelle tasche dei contribuenti.
Nessuno vuole ammettere che l’aumento della pressione fiscale sugli immobili, con l’IMU nelle sue varie e successive declinazioni, ha prodotto danni sistemici enormi sull’intero sistema economico. Si discute in questi giorni della delega fiscale, e del rifacimento del catasto immobiliare, nell’ottica di pervenire ad un riequilibrio dell’imposizione, per poter aggiornare gli estimi e le valutazioni che risalgono a molti anni addietro. Siamo sempre inchiodati alla stessa logica, quella della “spremitura fiscale“.
Bisogna andare più a fondo: la casa, prima o seconda che sia, come qualsiasi altro immobile a fini commerciali o produttivi, non è solo un bene d’uso ma è un asset che ha un valore finanziario. Non capire questo aspetto, soprattutto in un Paese come l’Italia in cui le famiglie detengono un immenso patrimonio immobiliare, significa perdere di vista un aspetto fondamentale del processo di formazione del risparmio, della accumulazione della ricchezza, della funzione di garanzia non solo personale e familiare, ma soprattutto sociale e finanziaria che è affidato al patrimonio immobiliare. Bisogna essere brutali: l’aumento della tassazione sulla casa, adottata in piena crisi economica, ha comportato effetti devastanti. Quando già c’erano centinaia di migliaia di famiglie indietro col pagamento delle rate dei mutui, andare ad escutere la garanzia ipotecaria mettendo le case all’asta è stata una idiozia assoluta. Le banche ci hanno rimesso centinaia di miliardi: in una situazione di crisi, si compra a sconto, e quindi ad un valore infimo. In pratica, per incassare poche rate arretrate, di mutui o di prestiti, hanno proceduto alla vendita forzata dell’asset preso a garanzia, svendendolo. E, di conseguenza, visto il crollo dei valori di mercato, hanno dovuto svalutare tutte le garanzie immobiliari che avevano assunto al momento di erogare mutui e prestiti. E’ stata una carneficina per i bilanci delle banche, di cui si tace. Ancora oggi, le banche si rifiutano di prendere un immobile a garanzia per la erogazione di prestiti: è stato dunque distrutto il valore finanziario dell’asset immobiliare.
Come se non bastasse, aumentare la tassazione immobiliare significa ridurre il rendimento dell’asset, che si calcola al netto della tassazione futura: in pratica, dovendo decidere come investire una determinata somma, scegliendo tra impieghi alternativi, occorre tener conto del rischio sul valore, della rendita annuale che può derivarne, della tassazione, e soprattutto della utilizzabilità in termini di garanzia finanziaria.
Basta un esempio: da una parte, 100 mila euro investiti in titoli di Stato hanno un certo grado di rischio, un certo rendimento ed una certa tassazione; dall’altra, 100 mila euro investiti in un immobile hanno un altro grado di rischio, un altro rendimento ed un’altra tassazione. La vera differenza, sotto il profilo finanziario, sta nel fatto che mentre qualsiasi banca continua ad erogare un prestito prendendo a garanzia i titoli di Stato, nessuna banca eroga più un prestito prendendo a garanzia un immobile.
Questa è stata la colossale distruzione del valore finanziario sotteso al patrimonio immobiliare che è stata scientemente voluta: i risparmi, se li avete, devono essere investiti in Borsa, in Fondi di investimento, in qualsiasi forma finanziaria ma non in immobili.
Di più: la pressione assurda fatta dalla BCE ai fini della vigilanza prudenziale, per far smaltire alle banche in tempi rapidissimi e ad ogni costo le sofferenze derivanti dal ritardato pagamento di rate di mutui o di prestiti garantiti da immobili, ha avuto come conseguenza quello di sfondare i loro bilanci. Le banche hanno dovuto svendere i crediti in sofferenza e svalutare tutte le garanzia immobiliari: una folle, lucidissima carneficina. Ma come ulteriore conseguenza sistemica c’è stato l’azzeramento del valore finanziario degli immobili.
Bisogna rimediare: occorre innanzitutto aumentare il valore della rendita immobiliare, riducendo la tassazione sui cespiti immobiliari, ma soprattutto è indispensabile restituire loro il valore finanziario.
Agevolare fiscalmente la ristrutturazione degli immobili con i vari bonus è sicuramente un buon inizio, perché aggiunge valore al patrimonio immobiliare: ma non deve essere la scusa per poi aumentare artificiosamente la pressione fiscale. C’è da temere infatti che il combinato disposto tra la ristrutturazione degli immobili, che viene agevolata fiscalmente, e la revisione del catasto di cui si discute in Parlamento, sia il Cavallo di Troia che consente di aumentare il gettito fiscale, senza aumentare le aliquote. Se la ristrutturazione facesse aumentare il valore dell’immobile del 20%, e con la revisione degli estimi questo maggior valore venisse immediatamente ad emergere, l’aumento della tassazione sulla casa sarebbe immediato ed automatico. L’effetto sul valore immobiliare sarebbe negativo, perché si sconterebbe il maggior prelievo fiscale.
Bisogna smetterla di giocare con la casa, con la sua tassazione, con il suo valore economico e finanziario. I fondi pubblici destinati alla costruzione di nuovo alloggi vanno invece utilizzati per consentire l’acquisto agevolato dei tantissimi immobili in vendita.
Non serve costruire ancora più case, non serve tassare maggiormente le case, ma è indispensabile dare più valore d’uso e soprattutto garantire valore finanziario alle case esistenti. Una quota del gettito già prelevato con l’imposizione sugli immobili deve andare a costituire un “Fondo di garanzia sul valore immobiliare”: se lo Stato tassa un cespite immobiliare ad un determinato valore, deve in qualche modo assicurare il mercato che quel valore è reale e non fittizio. Un valore immobiliare garantito fiscalmente: solo così le banche ricominceranno ad erogare mutui e prestiti mettendo una ipoteca gli immobili.
Occorre restituire valore finanziario al patrimonio edilizio”
“Fondo di Garanzia sul Valore Immobiliare”